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2018年09月27日
廣東產業用地革命:為實體經濟降成本留空間
廣東產業用地革命:為實體經濟降成本留空間

談到企業發展麵臨的困難,李紅雨脫口而出——土地。
這位珠海英博爾電器股份有限公司的副總經理說,公司正迅速擴張,但卻沒空間了。“我們雖然一直在爭取,可是土地太少、太貴了。”
這並非孤例。當前,用地難、用地貴已成製造企業普遍煩惱,在地少人多的廣東尤其是土地開發強度高企的珠三角更是突出問題。
政府已不得不重視。9月10日,廣東發布新的製造業降成本政策《實體經濟新十條》就對此著墨頗多。甚至可以說,該政策修訂的一大目的就是為進一步破解實體企業用地難、用地貴,特別是針對重大產業項目。
與此同時,一些廣東城市也開始行動。最近,佛山、東莞、惠州和深圳等城市相繼強化對產業用地的保障,包括劃定工業產業發展保護區/線,並在其中實施極為嚴格的房地產項目禁入,或是明確未來城市新增建設用地指標中要高比例用於工業項目。此外,各地城市更新也開始加速推進。
供地模式趨向靈活多樣
許多珠三角製造企業老板還記得,過去工人和廠房都便宜,隻要有訂單,生意就能做起來,但如今紅利雙雙消逝,甚至演化為困擾。
廣東,特別是珠三角的工業地價已經很高了。2017年廣東省政協一份調研報告顯示,2016年第四季度全國主要監測城市工業地價總體水平為782元/㎡,而珠三角高達1234元/㎡,個別城市甚至是省外5-10倍或更高。
廣東省委黨校經濟學教研部副主任許德友說,珠三角本身土地就不多,作為人口流入地,在快速城鎮化中房地產不僅擠占產業用地,更聯動推高後者價格。同時,過去粗放發展土地利用效率一直較低,也加劇了如今的矛盾。
暨南大學教授胡剛說,對比商業住宅用地的價差也給近年工業地價上漲創造動力,全國均如此,但珠三角工業地價較高與其城市和產業配套較成熟也有關。
不管原因幾何,用地難、用地貴已成廣東製造業企業的困擾。廣東海興控股集團近年便遭遇拿不到地、拿不起地的尷尬現實,該企業董事長宋旭彬表示,用地成本太高壓製了企業發展動力。今年初發布的一份有關廣東實體經濟降成本第三方報告也顯示,降低用地成本是當前企業最期盼的政策之一。
在振興實體經濟的背景下,該問題的破解壓力更突出,近年廣東強調堅持“製造業立省”不動搖,欲加速轉型升級和匯聚新動能。
許德友說,廣東需以此支撐傳統製造業生存和轉型,如放任自生自滅,不僅影響穩增長,更將導致一些產業鏈斷裂,難再重構。此外,當前廣東急需通過吸聚外部高端新動能來帶動本地產業鏈加速轉型升級,這也要求用地方麵不能形成障礙。
這也是廣東政策不斷“加碼”的原因。以《實體經濟新十條》為例,廣東省經信委副主任吳育光說,實體企業用地問題是此次修訂所聚焦的重點。
廣東明確,對該省優先發展產業且用地集約的製造業項目,土地出讓底價可按所在地土地等別對應工業用地最低價標準的70%執行。
此外,廣東將對符合條件的重大產業項目給予用地指標獎勵,如各地引進重大產業項目但當年用地指標確有不足的,也可按規定向省申請預支獎勵指標。
更為重要的是,完善和規範“彈性出讓”和“先租後讓”政策,包括可根據企業意願對有需求企業實行彈性年期出讓供地,無需一口氣按50年出讓;可以先租後讓方式向企業供地,租賃期滿達到合同約定條件的優先受讓等。
許德友說,這表明廣東工業用地供應模式正以降低成本為導向,從過去的“單一傳統”轉向“靈活多樣”,更契合當前經濟發展需求,將為實體企業應對高地價提供更多出路,這種政策創新還應在法律框架內多探索。
多市劃定工業保護區
這場產業用地革命中,珠三角多個城市表現積極,包括佛山、東莞、惠州和深圳等。這些城市無一不是製造業重鎮,更為重要的是,其中不少城市目前的土地開發強度都已較高,經濟發展正麵臨著空間資源告急的嚴峻挑戰。
深圳、東莞和佛山的土地開發強度都已超過國際公認的30%的警戒線,深圳已逼近50%,東莞緊隨其後也不樂觀。佛山為35%左右,其中作為佛山製造業引擎的順德已高達50%。過.此外,珠海也為35%左右。
最近,這些城市相繼強化產業用地保障政策,不約而同地采取劃定工業產業發展保護區/線,或者明確未來城市新增建設用地指標中要高比例用於工業項目的形式,通過為產業用地預留足夠空間,進而降低成本。
佛山9月4日披露,該市劃定352個產業保護區,用以保障350平方公裏產業用地總規模,並明確其中不得新增開發商品住宅類經營性房地產項目。
深圳9月3日公布,全市工業區塊線總規模原則上不少於270平方公裏,並且各區區塊線內工業用地麵積不得低於轄區區塊線總用地麵積60%;單個區塊線內工業用地麵積原則上不低於該區塊總用地麵積60%。同樣,深圳也明確工業區塊線對商品住宅和大型商業服務業設施要嚴格準入。
8月29日,東莞公布該市一共劃定420平方公裏工業保護線以支持實體經濟。近期惠州明確,未來3年盤活7.67萬畝批而未供和低效用地,並要將6成以上的年度新增建設用地指標將用於工業項目。
劃設工業用地控製線的做法,也是新舊廣東兩版“實體經濟十條”中明確的內容,不過各地早有探索。佛山順德在2017年就曾宣布劃定18萬畝作為產業發展保護區。深圳早在2016年就開始對此進行研究,並且當年8月深圳寶安就開始探索,劃定了約75平方公裏的工業控製線。
各市近期的動作,更準確來說是基於前期探索後的正式推出力度更強、更全麵的全市性政策,這或與當前經濟形勢和宏觀政策導向有關。
胡剛分析認為,當前在國家振興實體經濟和“房住不炒”的指引下,地方政府的思維有明顯轉變,逐漸認識到盡管工業用地賣得不如住宅和商業用地高,但產業、稅收、就業等能為城市帶來持續收益。
同時,各市對保障工業用地積極性的高漲,或也與粵港澳大灣區建設進入實質性推進有關。比如,此前東莞就曾以“粵港澳大灣區內最大一塊連片待開發區域”為概念宣傳該市濱海灣新區,籌謀彰顯自身對高端產業的承接能力。
許德友認為,作為營商環境的重要內容之一,一個城市的產業用地供應和保障能力確實是綜合競爭力優勢的影響因素。不過,這種優勢能否有效發揮,更關鍵還得有相應的產業鏈優勢、區位優勢和其餘諸多優勢匹配支撐。
胡剛指出,未來隨著大灣區內各市產業發展走向一體化協同,企業將逐步邁向專業化,通過產業鏈相互依存,大灣區土地利用效益將有效提高。
[ 投稿者:finely diced at 13:02 | 美容 | コメント(0) | トラックバック(0) ]

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